会社員のためのワンルームマンション投資の注意点5選｜節税の罠とサブリースの嘘

宇宙のどこかにある、何もかもがふわふわな惑星「ふわふわ星」。この星を治めるのは、ニンジンとイチゴをこよなく愛する、知識豊かな「てち王」。そして、その妹であり、元気いっぱいだけどまだまだ勉強中の「ちろ姫」。今日も、ふわふわ城の庭では、兄妹の穏やかな時間が流れていました。そこに、少し困った様子の訪問者がやってきたようです。

怪しい電話と賢者の王

ノンビリ・タートル：「てち王さま、ちろ姫さま、ごきげんよう…。実は、少々頭を悩ませておりまして…」

ノンビリ星からやってきた、亀のノンビリ・タートルが、甲羅をしょんぼりさせながら、てち王とちろ姫の前にお茶を持ってきました。彼は、コツコツとニンジンを貯金するのが得意ですが、投資には臆病な性格です。

てち王：「おお、タートル殿。どうかなされたか？その甲羅、いつもより輝きがないように見えるぞ。」

ちろ姫：「あたちにも分かる！お悩み事？美味しいリンゴをあげまちゅ！」

ちろ姫がぴょんぴょん跳ねながら、バスケットからピカピカのリンゴを差し出します。

ノンビリ・タートル：「ありがとうございます、ちろ姫さま。実は先ほど、コンコン星のコンコン・フォックスと名乗る方から電話がありまして…。『会社員でもできる、夢のような不労所得！ワンルームマンション投資はいかがですか？』と…。」

てち王：「ほう、コンコン・フォックスか。それで、タートル殿はなんと？」

ノンビリ・タートル：「『30年間、空室があってもニンジン（家賃）を保証します』とか、『税金がお安くなりますよ』とか…。良いことばかり言われて、なんだか頭がクラクラしてしまって…。本当にそんな美味しい話があるのでしょうか？」

てち王が思慮深く目を細めた、その時でした。

コンコン・フォックス：「おやおや！これはこれは、てち王様ではありませんか！私の素晴らしい投資プランに、王様もご興味がおありで？」

背後の茂みから、スーツをビシッと着こなし、尻尾を揺らしながらキツネのコンコン・フォックスが姿を現しました。手にはピカピカのタブレット。どうやら、タートルを追いかけてきたようです。

ちろ姫：「わー！寝ててもニンジンがもらえるの！？あたち、それやる！お城をいっぱい買うでちゅ！」

目をキラキラさせるちろ姫。コンコン・フォックスは「しめた！」とばかりに笑みを浮かべます。

てち王：「まあ待て、ちろ姫。コンコン殿、そなたの言う『素晴らしいプラン』、朕にも聞かせてはもらえぬか？タートル殿と、そしてこの世間知らずの妹のために、じっくりとな。」

てち王の穏やかながらも鋭い視線に、コンコン・フォックスは一瞬たじろぎましたが、すぐに得意げな表情でタブレットの画面をてち王に向けました。

甘い言葉に隠された5つの罠

コンコン・フォックス：「もちろんですとも！まずはこちら！①30年間のサブリース（家賃保証）です！これさえあれば、空室リスクはゼロ！毎月安定してニンジンがあなたの口座に振り込まれ続けます！」

てち王：「ふむ、『家賃保証』か。聞こえは良いが、その契約書には小さな文字でこう書かれてはいないか？『2年ごとに家賃の見直しを行うことができる』と。」

コンコン・フォックス：「えっ…そ、それはですね…」

てち王：「サブリース契約の多くは、家賃が未来永劫保証されるわけではない。建物の老朽化などを理由に、数年ごとに家賃は減額されるのが一般的だ。そうなれば、オーナーの収入は減るが、ローンの返済額は変わらない。最初のシミュレーションは、あっという間に崩れ去るぞ。それに、入居者が入れ替わる際の『免責期間』は保証対象外、という契約も多い。本当の意味での『保証』ではないのだ。」

ノンビリ・タートル：「へぇ…！保証という言葉を鵜呑みにしてはいけないのですね…。」

コンコン・フォックス：「う、うるさいですね！し、しかし！②節税効果があります！建物の減価償却費を経費として計上できるので、会社員の方でも所得税や住民税が還付されるんですよ！」

ちろ姫：「税金が返ってくる！？ニンジンが戻ってくるってことでちゅか！？」

てち王：「それも最初の数年だけだ、ちろ姫。その『節税マジック』には、恐ろしい落とし穴がある。『デッドクロス』という言葉を知っているかな？」

コンコン・フォックス：「デッド…クロス…？」

てち王：「不動産所得の計算では、ローンの元金返済部分は経費にならぬ。しかし、減価償却費は年々減少していく。すると、いずれ『ローン元金返済額 > 減価償却費』となる年がやってくる。こうなると、帳簿上は黒字なのに、手元のニンジンはローンの返済で消えていく…つまり、お金は残っていないのに、税金だけは発生するという地獄のような状態に陥る。これがデッドクロスだ。節税目的で始めたはずが、逆に資金繰りを悪化させる典型的なパターンだな。」

コンコン・フォックスの額に、じわりと汗が滲みます。

コンコン・フォックス：「し、しかし！この③収支シミュレーションを見てください！20年後にはこんなにニンジンが貯まる計算です！」

彼が自信満々に見せたタブレットには、右肩上がりのグラフが映し出されています。

てち王：「ほう。面白いお絵描きだな。このシミュレーション、空室率は何%で計算しておる？家賃の下落率は？修繕費や管理費の上昇は考慮されているのか？」

コンコン・フォックス：「そ、それは…空室はサブリースで保証されますし、家賃も人気のエリアなので下がりませんし…」

てち王：「希望的観測だけで作られたシミュレーションは、ただの捕らぬ狸の皮算用だ。周辺の物件の家賃相場は10年で10%〜15%下落することも珍しくない。エアコンや給湯器の交換費用、10〜15年に一度の大規模修繕にかかる莫大な費用はどこにも書かれておらぬな。これら④隠れたコストを無視して『儲かる』と言うのは、詐欺と変わらぬぞ。」

ノンビリ・タートル：「うぅ…考えなければいけない費用が、そんなにたくさん…。」

てち王：「そうだ。固定資産税、管理費、修繕積立金、火災保険料…。家賃収入という果実を得るためには、思った以上に多くの種を蒔き続けねばならんのだ。」

追い詰められたコンコン・フォックスは、最後の切り札を切りました。

コンコン・フォックス：「も、もしもの時は！⑤売却すれば良いのです！都心の一等地ですから、資産価値は落ちません！すぐに買い手が見つかりますよ！」

てち王：「それが最大の罠かもしれぬな。投資用のワンルームマンションを買うのは、誰だ？」

ノンビリ・タートル：「えーっと…私のような、投資家…でしょうか？」

てち王：「その通りだ。自分で住むために買う『実需層』ではない。つまり、次の買い手も『投資家』なのだ。そして、その投資家もまた、利益を出そうと考える。ということは、買いたたかれる運命にあるということだ。それに、同じような物件が市場に溢れておる。売りたい時に、希望の価格で、すぐに売れる保証などどこにもない。これを『流動性リスクという。ニンジンに変えたい時に変えられない資産は、本当の資産と言えるかな？」

論破されたキツネ

てち王が理路整然と5つの罠を解き明かすと、コンコン・フォックスの自信に満ちた態度は見る影もなくなっていました。タブレットを持つ手は震え、自慢の尻尾はしょんぼりと垂れ下がっています。

コンコン・フォックス：「くっ…わ、私のシミュレーションは完璧なはずだ…データに基づいた科学的な…」

てち王：「コンコン殿。朕は、不動産投資そのものを否定しているわけではない。立派な資産形成の一つだ。しかし、それはリスクとリターンを正しく理解し、自ら勉強し、汗を流した者だけが果実を得られる世界だ。知識のない者を甘い言葉で誘い、不利益な契約を結ばせようとすることは、ふわふわ星の民を、そして我らの友人をカモにする行為だ。朕はそれを許さぬ。」

てち王の静かな怒気に、コンコン・フォックスは完全に戦意を喪失しました。

コンコン・フォックス：「お、覚えてなさい！次はもっと完璧なシミュレーションを作って、ギャフンと言わせてやりますからね！」

捨て台詞を残し、コンコン・フォックスは慌てて茂みの中に消え、自分の宇宙船へと逃げ帰っていきました。

本当の資産とは

ノンビリ・タートル：「てち王さま、ありがとうございました…。危うく、長年コツコツ貯めてきたニンジンを失うところでした。やはり私には、貯金がお似合いのようです。」

てち王：「いや、タートル殿。投資が怖いと感じたのは、相手の言葉を鵜呑みにしようとしたからだ。自ら学び、納得できれば、投資は決して怖いものではない。例えば、少額から始められるインデックス投資など、そなたのような初心者に向いているものもある。何より大切なのは、他人の言う『美味しい話』に飛びつかず、自分で調べる癖をつけることだ。」

ちろ姫：「あたちも、お勉強する！コンコンに騙されない、立派なプリンセスになるでちゅ！まずは、このリンゴを食べてから！」

もぐもぐとリンゴを頬張るちろ姫を見て、てち王とタートル殿は優しく微笑みました。本当の資産とは、ニンジンや不動産のことだけではない。自ら学び、考える力こそが、何にも代えがたい財産なのかもしれません。

用語解説

最後に、てち王が解説してくれた重要な言葉を復習しておきましょう。

• サブリース契約（家賃保証）:
  不動産会社が物件をオーナーから一括で借り上げ、入居者に転貸する契約。オーナーは空室リスクを避けられますが、家賃減額のリスクや免責期間など、契約内容を細かく確認する必要があります。
• デッドクロス:
  不動産投資において、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ること。これにより、キャッシュフローは赤字なのに、税務上の所得は黒字となり、手元にお金がないのに税金を支払う状況に陥ります。
• 収支シミュレーション:
  家賃収入や経費などを予測し、投資の収益性を計算したもの。営業マンが提示するものは、空室率や家賃下落率が甘く見積もられていることが多いため、自分で厳しめの条件で再計算することが重要です。
• 流動性リスク:
  売りたい時にすぐに売れなかったり、想定より大幅に安い価格でしか売れなかったりするリスクのこと。投資用ワンルームマンションは買い手が投資家に限定されるため、このリスクが比較的高くなります。
• 減価償却費:
  建物などの固定資産の価値の減少を、法的に定められた年数（耐用年数）にわたって費用として計上するもの。経費になるため節税効果がありますが、実際に支出を伴う費用ではありません。